ИНДЕКС DVL — рынок земли и недвижимости России по сделкам Росреестра

ИНДЕКС DVL · выпуск №2 · сентябрь 2026

Земля России: рыночная цена −2 %, «средняя» +4,5 % — почему это одно и то же

Формат серии: ежемесячная выжимка по рынку недвижимости РФ на данных государственных реестров. Считаем сами, показываем методику, не продаём прогнозы. Источник этого выпуска: 1 262 813 зарегистрированных сделок Росреестра (I и II кварталы 2026, 89 регионов) + ключевая ставка ЦБ. Расчёт воспроизводим: scripts/index-issue.cjs 2026-2 2026-1 (контрольный прогон I кв. к IV кв. воспроизводит выпуск №1).

Выпуск

ИНДЕКС DVL №2. Земля России во II квартале: рыночная цена −2 %, «средняя» +4,5 % — и почему это одно и то же

Вывод: рыночная медиана земли снизилась на 2 %, а «средняя по всем регистрациям» выросла на 4,5 % только потому, что нерыночных сделок стало меньше. Кто считает по всем регистрациям — видит рост, которого нет.

Мы посчитали 1 262 813 сделок Росреестра за I и II кварталы 2026 года по 89 регионам. Медиана, а не среднее; фильтры названы; размер выборки указан там, где он мал.

1. Рыночная цена земли снижается, «средняя» растёт. Медиана по сделкам 100–200 000 ₽/м² (рынок): 843 → 826 ₽/м² (−2,0 %) при 190 482 сделках. Медиана по всем регистрациям до 200 000 ₽/м² (ряд выпуска №1): 580 → 606 ₽/м² (+4,5 %). Разгадка — в п. 6: доля регистраций ниже 100 ₽/м² упала с 17,1 % до 15,1 %. Меньше «нулевых» сделок — выше медиана «в среднем». Сам рынок при ключевой ставке 14 % дешевеет и в номинале.

2. Сделок стало на треть больше. 546 140 → 716 673 регистрации за квартал (+31 %); по земле — 155 655 → 224 558 (+44 %). Сезон: весна-лето; цены при этом не выросли.

3. Столицы: Москва вниз, Петербург вверх — обе на малой выборке. Москва: 7 508 → 7 293 ₽/м² (−2,9 %, 818 сделок). Петербург: 5 096 → 5 500 ₽/м² (+7,9 %, 361 сделка). Обе выборки меньше нашего порога 1 500 сделок — читать как тенденцию.

4. Подмосковье: 2 500 ₽/м² третий квартал подряд. IV кв. 2025, I и II кв. 2026 — медиана одна и та же при 9 199 → 14 179 сделках за квартал. Ценового пика в данных нет — середина распределения просто стоит на месте.

5. Татарстан −44 %: сменился состав, а не цена. 3 228 → 1 800 ₽/м² при росте числа сделок 2 177 → 5 001. В реестр за квартал пришла масса дешёвой земли (2 557 кадастровых кварталов против 1 383) — медиана упала из-за состава выборки. Проверять — по конкретному кадастровому кварталу, не по региону.

6. Разброс по 30 регионам с выборкой ≥ 1 500 сделок — 58 процентных пунктов. Растут: Тверская область +14,1 %, Новосибирская +9,5 %, Кузбасс +7,6 %, Дагестан +7,3 %, Самарская +4,6 %. Падают: Татарстан −44,2 % (см. п. 5), Пермский край −10,6 %, Оренбургская −10,4 %, Волгоградская −9,2 %, Белгородская −7,6 %. Краснодарский край +2,0 % (1 766 ₽/м², 10 112 сделок), Ленинградская область −7,0 % (1 468 ₽/м², 7 794 сделки).

7. Главное для девелопера: ножницы «розница/опт» сжались с 4,0× до 3,6×. Медиана II квартала по всей стране: · до 10 соток — 1 161 ₽/м² (−3,8 %) · 10–50 соток — 563 ₽/м² (+1,4 %) · 0,5–2 га — 561 ₽/м² (+2,2 %) · 2–10 га — 462 ₽/м² (+25,5 %, 862 сделки) · более 10 га — 327 ₽/м² (+9,0 %, 179 сделок) Розница подешевела, массивы подорожали. Маржа нарезки «купить массивом — продать сотками» за квартал ужалась: 1 161 / 327 = 3,6× против 4,0× в I квартале. По группам «2–10 га» и «более 10 га» выборка мала — тенденция, не уровень.

8. Сельхозземля дорожает быстрее рынка. Агро: 593 → 625 ₽/м² (+5,4 %, 101 626 сделок). Прочая земля: 1 188 → 1 176 ₽/м² (−1,0 %).

9. Каждая седьмая регистрация — не рынок. 15,1 % сделок с землёй прошли по цене ниже 100 ₽/м² (34 006 из 224 558); квартал назад — 17,1 %. Оценка «по всем сделкам» без этого фильтра завышает динамику и занижает уровень.

10. Здания и помещения — ровно. Здания: 17 323 → 17 600 ₽/м² (+1,6 %, 146 650 сделок). Помещения: 92 683 → 94 086 ₽/м² (+1,5 %, 345 465 сделок).

Денежная рамка. Ключевая ставка ЦБ 14,00 % годовых с 27.07.2026 (Банк России, живой канал, на 07.09.2026).

Методика. Медиана, а не среднее. Земля — фильтр 100–200 000 ₽/м² (с №2 приводим и сводный ряд №1 без нижнего фильтра). Регионы сравниваем только при ≥ 1 500 сделок в каждом квартале. Данные Росреестра — поквартально; ВРИ в выгрузке размечены только по сельхоз-признаку.

Что мы НЕ говорим. Не прогнозируем и не советуем покупать или продавать — показываем, что уже произошло, по государственным данным с указанным способом расчёта.

В DVL эти же медианы — по региону, размеру участка и категории — считает тот же код, что готовит инвестиционный меморандум по конкретному участку: цифра в посте и цифра в документе клиента совпадают.

DVL — Development Value Lab. Сначала считаем. Потом строим. dvl-lab.ru

Фактура выпуска (таблицы для проверки)

Сделок в базе: I кв. 2026 — 546 140, II кв. 2026 — 716 673; вместе 1 262 813.

1. Медиана ₽/м² по типам объектов

2. Ключевые регионы девелопмента (земля, фильтр 100–200 000 ₽/м²)

* выборка меньше 1 500 сделок в одном из кварталов — читать как тенденцию.

Разброс по регионам (≥ 1 500 сделок в каждом квартале; всего таких регионов 30): Растут: Тверская область +14,1 % (559 → 638, n 2 638); Новосибирская область +9,5 % (860 → 942, n 3 757); Кемеровская область — Кузбасс +7,6 % (422 → 454, n 2 543); Республика Дагестан +7,3 % (685 → 735, n 3 205); Самарская область +4,6 % (835 → 873, n 5 330). Падают: Республика Татарстан −44,2 % (3 228 → 1 800, n 5 001); Пермский край −10,6 % (632 → 565, n 4 412); Оренбургская область −10,4 % (712 → 638, n 2 950); Волгоградская область −9,2 % (686 → 623, n 2 901); Белгородская область −7,6 % (648 → 599, n 2 449). Размах между крайними: 58,4 п.п.

Проверка аномалий (07.09): Татарстан II кв. — 5 001 сделка в 2 557 кадастровых кварталах (I кв.: 2 177 в 1 383), самые частые цены 1 000 и 2 000 ₽/м² по 34 сделки — доминирующего пика нет, смена состава. МО II кв. — 14 179 сделок в 8 110 кварталах, самая частая цена 1 000 ₽/м² (119 сделок) — пика на 2 500 нет.

3. Эффект масштаба (земля, медиана ₽/м², фильтр 100–200 000)

4. Агро и прочая земля (фильтр 100–200 000)

5. Нерыночные регистрации (земля, цена < 100 ₽/м²)

6. Денежная рамка

Ключевая ставка ЦБ на дату расчёта: 14,00 % (с 27.07.2026, источник — ЦБ РФ, живой канал lib/registries/cbr).

ИНДЕКС DVL · выпуск №1 · август 2026

Земля России: рынок замер, но не везде

Формат серии: ежемесячная выжимка по рынку недвижимости РФ на данных государственных реестров. Считаем сами, показываем методику, не продаём прогнозы. Источник этого выпуска: 1 290 695 зарегистрированных сделок Росреестра (IV квартал 2025 и I квартал 2026, 89 регионов) + ключевая ставка ЦБ. Публикация: Telegram-канал @dvl_lab, дублирование на dvl-lab.ru.

Выпуск

Земля России: рынок замер, но не везде

Мы посчитали медианную цену земли по 1 290 695 зарегистрированным сделкам Росреестра — за IV квартал 2025 и I квартал 2026. Не по объявлениям, не по опросам: по фактически зарегистрированным переходам прав.

Вот что видно.

1. Рынок земли стоит. Медиана по России: 573 → 581 ₽/м² за квартал. Плюс 1,4% в номинале при ключевой ставке 14% — то есть в реальном выражении земля дешевеет. Для сравнения, помещения за тот же период: 90 453 → 92 652 ₽/м² (+2,4%), здания 17 382 → 17 301 ₽/м² (−0,5%).

2. Две столицы разошлись зеркально. Москва: 6 550 → 7 508 ₽/м² (+14,6%). Петербург: 5 967 → 5 096 ₽/м² (−14,6%). Одинаковый модуль, разный знак. Оговорка: по обеим столицам выборка небольшая (647 и 317 сделок в I квартале) — земля там дефицитна по определению, поэтому цифру честнее читать как сигнал направления, а не как точный уровень.

3. Подмосковье не сдвинулось вообще. 2 500 → 2 500 ₽/м². Медиана не изменилась ни на рубль при 9 199 сделках за квартал. Краснодарский край так же ровно: 1 737 → 1 731 ₽/м².

4. Разброс по регионам — до 26 процентных пунктов. Растут: Владимирская область +9,5%, Алтайский край +9,4%, Нижегородская +8,2%, Удмуртия +6,4%, Крым +6,1%. Падают: Татарстан −16,4%, Ленинградская область −12,2%, Красноярский край −10,7%, Дагестан −8,7%, Новосибирская −8,3%. Разговор про «рынок земли в России» в единственном числе смысла не имеет: это десятки разных рынков.

5. Главное для девелопера: цена зависит от размера участка сильнее, чем от региона. Медиана I квартала 2026 по всей стране: · до 10 соток — 1 207 ₽/м² · 10–50 соток — 555 ₽/м² · 0,5–2 га — 549 ₽/м² · 2–10 га — 369 ₽/м² · более 10 га — 300 ₽/м²

Розница дороже опта в четыре раза. Это и есть математика девелопмента: купить массивом, продать нарезкой. И здесь же — самое резкое движение квартала: участки 2–10 га подешевели с 481 до 369 ₽/м², минус 23%. Именно тот размер, с которого начинается посёлок или производственная площадка.

6. Каждая шестая сделка с землёй — не рыночная. 17–18% регистраций проходят по цене ниже 100 ₽/м²: льготные передачи, доли, сделки между родственниками, приватизация. Если считать «среднюю по рынку» без фильтра, картина искажается радикально. Мы такие сделки отсекаем и говорим об этом прямо.

Методика. Медиана, а не среднее (устойчива к выбросам). Фильтр 100–200 000 ₽/м² для земли. Сравнение периодов только по регионам, где не менее 1 500 сделок в каждом квартале. Данные Росреестра приходят поквартально; месячные индикаторы (ключевая ставка, индексы стоимости ресурсов) обновляем ежемесячно.

Что мы НЕ говорим. Мы не прогнозируем цены и не советуем покупать или продавать. Мы показываем, что уже произошло, — по государственным данным, с указанным способом расчёта.

Следующий выпуск — в конце сентября: добавим динамику по типам разрешённого использования и стоимость строительных ресурсов по регионам.

DVL — Development Value Lab. Сначала считаем. Потом строим. dvl-lab.ru

Фактура выпуска (таблицы для проверки)

Медиана ₽/м² по типам объектов

Ключевые регионы девелопмента (земля, фильтр 100+ ₽/м²)

Эффект масштаба (земля, медиана ₽/м²)

По группам «2–10 га» и «более 10 га» выборка мала (790 и 164 сделки) — читать как тенденцию, не как точный уровень.

Агро и прочая земля

Нерыночные регистрации (земля, цена < 100 ₽/м²)

Денежная рамка

Ключевая ставка ЦБ на дату выпуска: 14,00% (с 27.07.2026, источник — ЦБ РФ, живой канал).